本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，原标题《2023年一季度中国房地产总结与展望(中篇)》。

土地篇、城市篇

三、土地篇

(资料图片仅供参考)

预供地新规下一季度成交创新低，信心边际恢复促热点城市土拍升温。

2023第一季度，受预供地新规影响，一季度实际入市地块数量大幅减少，在2022年基期土拍本已经降至低位的水平上，2023年一季度土地成交规模同比进一步下降32%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。市场热度方面，得益于杭州、苏州、南京等热点城市核心板块地块的出让热度，平均溢价率水平有所回升，就土拍热度表现来看2023一季度整体好于2022年。

接下来，随着预供地制度的全面推行落地，预计二季度土地市场供地速度将有所加快，但是在当前房地产行业整体库存承压，兼顾年初自然资源部对于高库存城市减少土地出让规模的要求之下，真正加快土地出让步伐的仍将是少数热点城市，对于大多数城市而言，二季度土地入市速度的增加，还是应当视作对于一季度供地不足的周期性补充。

总结

01、一季度土地成交量跌价涨，杭苏宁土拍升温、溢价率环比上行

1)成交规模创新低，低基数下同比再降三成。一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积仅为1亿平方米，环比下跌84%，同比来看，受预供地制度影响，2023年初大部分城市的供地时段均有所延迟，在2022年的低基数基础上，2023年土地成交建面同比进一步下探32%。分月来看，受春节错期影响，2月份土地成交量反超上年同期，但1月份土地成交仅为上年一半左右，导致一季度成交规模创下了2010年以来的新低。

一线成交规模同比领跌，多城土拍下二线城市同比降幅较小。与2022年相同，一线城市仅北京完成首轮集中供地，成交规模和成交金额同环比均明显减少，尤其是成交金额，同比降幅高达53%;二线城市方面，杭州、宁波、苏州、南京、郑州进行了集中土拍，除郑州外，位于长三角的杭宁苏甬均拍出了不错的土拍热度，成交金额指标更是转降为升。三四线城市交易依旧低迷，成交规模和成交金额环比降幅均超八成，同比降幅也在三成以上。

2)热点城市土拍频传佳绩，土地价格同比上升。一季度，全国300城经营性土地成交楼板价为2496元/平方米，同比上升16%，环比下降了9%。地价指标的同比走高，主要还是由于长三角热点二线城市进行了多次土拍，拉高了土地成交均价所致。

3)溢价率环比大增，达2021年四季度以来新高。在杭州、苏州、南宁等城市优质地块高溢价成交的带动下，一季度溢价率环比显著上涨，环比上浮2.5个百分点，达到了4.9%，达到了2021年四季度以来的新高;不过与2021年三季度以前相比，依旧处于历史相对低位。分月来看，一季度各月溢价率分别为3.7%、5.4%和5.9%，呈现逐月提升的趋势。

各能级城市表现方面。因近期市场表现有所回暖，再加之多个城市推出了优质地块，二线城市土拍热度明显上升，如苏州、杭州均出现了多宗地块触顶成交的现象;在此影响下，二线城市溢价率也均呈环比上升趋势，较去年第四季度上涨了4.2个百分点至5.5%。此外一线、三四线土拍热度也有所回升，分别较2022年四季度上升了1.9和1.8个百分点，一季度平均溢价率分别为3.7%和4.7%。

02、西安供地规模高居榜首，杭州、常州等城市竞拍热度较高

03、整体流拍率较去年四季度略有加剧，行业信心修复下2、3月重回低位

土地流拍方面。以重点监测的城市来看，2023年一季度，土地流拍现象较去年年末略有加剧，整体流拍率达17%，较去年第四季度增加了3.7个百分点。流拍的加剧，一方面是由于自然资源部要求全面推行“预供地”制度，重点城市供应规模处于历史低位;另一方面，则受房企资金压力依旧较大的影响，除杭州、北京、苏州等核心城市的优质地块房企竞拍比较积极外，其余城市均以底价成交为主，宁波2022年末轮土拍在没有进行预公告的情况下，推出的海曙长乐社区三宗宅地全部终止出让，使得宁波该轮集中土拍流拍率过半。此外，西安、福州等城市均出现了多宗宅地流拍，郑州航空港区的4宗商办用地更是悉数流标，使得1月份流拍升至24%的历史高位。不过，随着新一年供地计划的正式执行以及行业信心的边际修复，2、3月流拍现象较1月明显好转，降至12%，重新回到较低位。

此外，三四线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重。常州、金华、芜湖、肇庆、中山等均有多宗地块遭遇流拍，成为23年一季度流拍主力。这些城市的地块之所以频繁遭遇流拍，主要是由于楼市整体表现萎靡，新房成交疲软，加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力，拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市，这些城市的土地市场也自然遇冷。

04、仅两成百强房企拿地，国央企领头、民企弱复苏

从企业拿地来看，一季度房企投资仍然处在低迷的态势。即便是核心城市集中供地纷纷加大优质地块的出让力度，土地市场点状回暖，但投资难言全面回暖。

从百强投资总量上看，与2020年-2021年存在较大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，同比降幅在15-20%之间。

就拿地企业而言，主要以规模化的国央企、城投和本土小民企组成，一方面品牌民企受制于资金压力，仅有少数企业在核心城市有所纳储，另一方面，百强房企中仅两成在前两月进行了土地投资。

就拿地企业而言，仍是头部国央企、优质区域型民企等老面孔。其中越秀、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，建发金额同比增长70%，且拿地销售比显著高于行业平均。此外，民企投资呈现弱复苏状态，除新城、建业等去年几乎未拿地的企业开始参拍，而伟星、中天美好集团等区域型民企依旧表现强势，且投资聚焦在核心集中供地城市，两者拿地销售比均超过0.4。

展望

05、二季度成交规模将周期性回升，土拍热度能否延续仍有赖于楼市回暖情况

06、上半年房企投资压力仍大，策略上仍是聚焦高能级城市

整体而言，今年上半年投资压力依然较大。央国企依然是整个土地市场的主力，包括资金穿越周期的能力，以及开发进度及成本管控上远远领先于其他房企，且对优质地块的投资意愿也更高，在核心城市因为地块总价较高，也只有央国企能够参与到土拍之中，同时这些企业信用背书较高，对今后销售也起到正向作用。

城投托底压力较大，将逐渐推出核心城市土地市场，近两年已拿了近五成的地，且开工意愿低，开发能力弱，负债压力不比一般民企小。民企虽有拿地意愿，但受制于资金、保交付等压力，大部分爆雷民企丧失拿地能力，部分如滨江、龙湖等财务优质、区域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排头兵，受到去年年底三支箭利好的民企有补仓动力。

总的来看，土拍热度是否能延续热度，与楼市回暖程度高度相关。在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下，聚焦高能级城市仍是上上之选。

四、城市篇

一季度点状复苏，二季度动能转弱继续筑底。

2023年一季度，整体楼市点状复苏：一方面供应缩量显著，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档，整体推货量创近年来同期新低;另一方面，在防控措施优化、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出现了显著复苏：春节期间，苏北、川渝等三四线返乡置业需求蠢蠢欲动，节后多个前期低迷型城市诸如天津、郑州、重庆等项目来访、认购均出现了显著回升，一线北京、上海等热点恒热。而二手房市场成交韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在于刚需、刚改客群的集中释放对短期成交形成了显著支撑。

预判二季度，我们认为，“银四”或将延续“金三”热度，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到复苏动能尚不稳固，随着本轮需求释放完毕，二季度同比大概率持稳或小幅微降。各城市分化行情预期延续，不过热点城市个数减少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。而多数城市或将在阶段性放量后重回筑底状态。

总结

01、新房供应：年初断档期降至同期新低，二三线3月供应提速

2023年一季度全国商品住宅供应疲软，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，前2月154个重点城市新增供应3181万平方米，同比下降26%，较2022年四季度月均降幅也达到了45%。不同能级城市呈现出显著的分化行情，前2月核心一二线推盘量跌幅略好于三四线，3月虽有不同程度放量，但是一线城市因去年基数较高原因，累计同比仍未回正。

3月整体供应量有了稳步回升，据CRIC监测，30个重点城市预估新增供应面积2007万平方米，环比翻倍增长164%，同比上涨45%,前3月累计同比增长13%。

02、新房成交：一季度月均持平去年Q4，二三线累计同比转正

2023年一季度楼市成交止跌，前2月154个重点城市商品住宅成交面积6348万平方米，同比微增6%，月均较2022年四季度月均微增1%。二三线略好于一线，当前市场回暖的共性原因除了防控措施优化，行业政策持续利好之外，主要与房地产自身供求关系、客群变化密不可分。一方面，年初房企推盘积极性不高，2月百城供应同环比降幅5成以上，多城市处于供给空窗期。另一方面，积压的刚需、刚改需求集中入市，带来了一波购房需求的集中释放。

3月典型城市商品住宅成交表现较前2月有所回暖，30个监测城市成交规模为2200万平方米，环比上涨27%，同比上涨47%。一季度30个监测城市成交面积累计同比上涨21%，较前2月涨幅扩大了21pcts。

03、二手住房：刚需驱动韧性好于新房，一季度累计同比增52%

相比于新房市场，2023年一季度二手房市场成交回暖的迹象更为突出。23个监测的重点城市一季度成交规模同比上涨47%。一线以及二三线强市在刚需和刚改的需求推动下成交快速反弹。

但值得注意的是，本轮二手房成交回暖主要以房东主动降价为主，积压的购房需求短期消耗后，二季度将面临成交增长乏力。

04、房价：延续弱修复，一线涨幅收窄、二三线止跌企稳

2023年随着整体房地产市场出现积极变化，叠加部分城市房价受成交结构性影响，季度新房市场成交均价出现止跌现象。具体来看，一线城市房价同环比持稳，刚需项目入市销售拉动房价结构性下降。二三线城市房价止跌，有不同幅度同比增长或降幅收窄。

1)70城房价同比跌幅收窄、环比涨幅扩大，近8成城市环比上涨

2)百城成交均价同比降1%，莞昆甬等核心城市同比涨幅15%居前

从CRIC监测的2023年前2月百城新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价环比下降6%、同比下降1%。其中一线房价基本持稳，环比持平、同比微降1%。二线和三线城市当前仍处于房价历史低点，环比分别下降4%和3%，跌幅收窄。

05、库存：二线降幅较大且消化周期缩短至18.8个月

2023年2月，由于防控措施实施期间积压的需求集中释放、前期政策宽松效应渐显，多地成交有所放量，导致阶段性供不应求，狭义库存持续回落，百城库存规模降至5.4亿平，同环比分别下降9%、4%，消化周期由上个月的24.2个月降至21.3个月。

1)狭义库存降至5.4亿平方米，一线同比仍增、二三线同环比齐降

2023年2月，狭义库存继续回落。据CRIC监测数据，2023年2月百城商品住宅库存量达到了54227万平方米，环比下降4%，同比下降9%。结合楼市供求，供应方面由于是传统淡季房企推货积极性并不高，前2月供应整体处在相对低位，而与之相反的是，由于防控措施优化线下看房重启、积压的需求集中释放，叠加前期宽松政策效应渐显，2月多地提前迎来小阳春行情，成交有所放量，因此狭义库存持续下降。

各能级城市库存环比均有所回落，二线城市库存下降最为明显，环比下跌6%，一线、三四线分别下跌2%、3%。而从同比来看涨跌不一，一线城市库存面积同比仍维持正增长，增长6%，二三线城市库存规模较去年2月均有所收缩，分别下降12%、8%。

2)消化周期降至21.3个月，一线稳中有增，三四线25个月承压

2023年开年，成交走强带动库存收缩，去化周期整体呈现下降走势，由2023年1月末的24.24个月降至21.30个月。二线、三四线消化周期均下降，二线降至18.8个月，库存风险已经基本进入可控区间，三四线降至25.2个月，库存风险持续收敛。但一线城市受制于供应成交还处在低位运行，因此尽管库存规模环比下降，消化周期仍延续小幅抬升走势，由1月的17个月升至17.3个月。

展望

06、供应：二季度预期迎来高峰，核心一二线放量，弱二三线缩量

因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，不过盘点了2022年22个核心一二线城市地块成交情况，剔除城投托底，根据不同城市项目开工、开售周期，以及2023年集中供地地块成交开工情况，第二季度将成为第一个集中入市的时间点。

分城市来看，一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域。一方面热点城市城投托底比例相对较低，民企拿地开发进度普遍快于城投;另一方面“以销定产”下加快新房销售表现较好城市货量入市将成为房企的普遍决策之举。

弱二三线城市则面临供应持续缩量，一方面基于2022年二三线城市土地成交建面降幅达37%，房企拿地积极性不高，待开发项目的减少制约新房供应面积的放量;另一方面，房企现金流吃紧的情况下更多强调集中力量办大事，或将减少弱二三线城市纯新盘的入市，多以持销项目的加推为主。

07、成交：二季度热点城市个数减少，弱二三线放量后预期盘整下行

总体来看，成交强势复苏，核心一二线和强三线领涨，既有防控措施优化迎来的补偿性需求释放，亦有政策利好叠加刺激市场信心修复。展望后市，二季度整体新房成交规模将有所回升，环比上涨，但考量到复苏动能尚不稳固，整体二季度成交规模或将与去年同期持平或小幅微降。

各城市分化行情预期延续，不过热点城市个数减少，多数城市恢复筑底状态也将是大概率事件。首先，热点恒热城市诸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。盘点各城市待售项目个数，3-6月基本都会迎来一波供应小高峰;需求端来看，随着适销对路产品的入市，也将对市场热度维稳做出较大贡献。

二是市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等供应高峰将至，3-4月成交仍有上行空间，不过市场上行根基并不牢固，若后续项目涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。以武汉为例，之所以说成交增长持续不强，主要源于武汉土地超前出让问题严重，导致库存满城分布，但受资金压力影响，多数项目采取“以销定产”压制开工，因此武汉1-2月供应明显小于需求，同时未来3-6月供应弹性也不大，但因库存高企，房企大概率在3月市场复苏持续性刺激下，增加开工补货，下半年供应大概率高于需求释放速度。

三是短期市场热度迅速回升的长沙、郑州、天津等弱二线城市，整体复苏动能较弱，二季度大概率延续筑底行情。一方面，三城基本都面临主力热销项目后续供应缩量或是错配情况;另一方面，以刚需为主导的支撑力不足，购买力短期内仍有瓶颈。事实上，当前三城行情已经存在一定回落迹象，无论是项目来访、认购均有不同程度回调，二季度成交或将重回低迷行情。

预判二手房市场后续走势，我们认为，在整体捡漏“低价房”后，增长动能也将转弱。多数城市面临挂牌量和成交量双增迹象，业主阶段性降价抛售明显，随着这部分低价房源销售殆尽，而刚需客群购买力没有明显提升的情况之下，整体后续成交也将难以为继。事实上目前南京、成都已然出现二手房业主涨价情况，一定程度上会抑制二手房成交量的持续上涨。

08、库存：核心一二线或将持稳微降，三四线去化周期仍将拉长

预判二季度，我们认为，供需预期都会有企稳回升态势，但整体供应释放程度预期高于成交，因而狭义整体库存或将延续高位持稳。

不同能级城市预期还将延续分化行情：核心一二线城市整体成交尚有支撑，诸如上海、杭州、合肥等购房需求预计仍将稳步释放，狭义库存有望延续低位波动态势，而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如宝鸡、日照、连江、防城港、烟台、北海、等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在40个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。